편안한 세무사 이야기

1. 비조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례

① 신규주택 취득일 현재 종전주택 또는 신규주택 중 어느 하나의 주택이 비조정대상지역에 소재

② 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것

③ 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

④ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(종전주택이 2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

cf) 종전주택과 신규주택 취득 간격이 1년 이상에 대한 예외

＊ 종전주택이 민간임대주택 등으로서 해당 건설임대주택의 임차일로부터 양도일까지 세대원 전원이 5년 이상 거주한 경우

＊ 종전주택이 법률에 의해 수용되는 경우

＊ 종전주택이 1년 이상 거주한 주택으로서 고등학교 이상 취학, 근무상 형편, 1년 이상 질병 치료·요양, 학교폭력으로 인한 전학 사유로 양도하는 경우

2. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례

① 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 소재하고 있는 경우

② 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것

③ 신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택을 양도할 것

④ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(종전주택이 2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

⑤ 2019.12.17. 이후 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도해야하고, 1년 이내에 신규주택에 전입해야 일시적 2주택 비과세 적용

(임차인이 살고 있는 경우 최대 2년[임대차계약 종료일까지] 연장)

cf) 종전주택 양도기간 기준

＊ 기준일은 매매계약(분양계약)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 신규주택 취득일이 아닌 신규주택 매매계약일(분양계약일)을 기준으로 종전주택 양도기간을 판정하도록 하는 특례를 적용

cf) 종전주택이 없는 상태에서 신규주택을 계약한 경우

＊ 종전주택이 없는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우에는 종전주택 취득일을 기준으로 종전주택 양도기간을 판정해야 한다고 해석 (신규주택 취득일이 아님)

cf) 신규주택 전입 후 얼마의 기간동안 거주해야 되는지 여부

＊ 신규주택에 전입해서 최소 30일 이상 거주해야 하는 것으로 해석 (사전-2021-법령해석재산-0060)

cf) 기존 임차인이 임대차계약 종료일보다 일찍 퇴거한 경우

＊ 기존 임대차계약 종료일까지 신규주택에 전입하고, 종전주택을 양도하면 됨 (사전-2021-법령해석재산-3364)

cf) 전 소유자가 임차인으로 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우

＊ 양도인이 2년 전세 사는 조건으로 신규주택을 취득하는 경우에는 신규주택 전입기간과 종전주택 양도기간이 연장되지 않는 것으로 해석 (서면-2021-부동산-3992)

cf) 임차인이 기존 임대차계약 후 계약갱신요구권을 행사한 경우

＊ 신규주택 취득일 이후에 갱신된 임대차계약 기간까지 연장되지 않음 (집주인이 들어오는 경우에는 계약 갱신권을 거부할 수 있으므로)

참고문헌 : 부동산 세금의 정석(Ⅱ) - 지병근 외

1. 정의

① 도시정비법에 따른 재건축사업·재개발사업으로 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미

② 소규모주택정비법에 따른 자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업으로 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미

③ 입주자로 선정된 지위란 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 지위(원조합원 지위)뿐만 아니라 원조합으로부터 취득한 지위(승계조합원의 지위)를 포함함

④ 다만, 2021.12.31. 이전에 소규모주택정비법을 적용 받는 경우에는 소규모 재건축사업일 경우만 조합원입주권 적용대상임

2. 정비사업 진행절차

① 도시정비법에 따른 정비사업

정비구역지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주철거착공 → 준공 → 이전고시 → 청산 조합해산

② 소규모주택정비법에 따른 정비사업

조합설립인가 → 사업시행인가 → 이주철거착공 → 준공 → 이전고시 → 청산 조합해산

3. 전환과정 (부동산 → 조합원 입주권[권리])

① 취득세·재산세·종합부동산세 : 종전주택멸실일 기준으로 부동산이 조합원 입주권으로 전환

② 양도소득세 : 관리처분계획인가일을 기준으로 부동산이 조합원 입주권으로 전환

4. 세법적용

① 취득세 : 토지를 취득한 것으로 보아 토지에 대한 취득세를 납부해야 함

② 재산세 : 조합원 입주권을 취득하여 주택이 완공되기 전까지는 토지만을 보유하고 있기 때문에 토지에 대한 재산세가 과세 (분리과세 대상토지에 해당 되며 낮은 세율 적용)

③ 종합부동산세 : 분리과세 대상토지에 해당하므로 종합부동산세가 발생하지 않음

④ 양도소득세

ⓐ 일정한 요건을 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례 적용

ⓑ 세율 : 취득일로부터 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 2년 이상 기본세율 적용

ⓒ 양도소득세 중과대상 주택수 판정시 주택수에 포함됨

5. 양도

① 조합원 입주권은 권리이므로 원칙적으로는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음

② 다만, 원조합원이 소유하고 있는 법 소정의 요건을 충족한 조합원입주권은 예외적으로 1세대 1주택 비과세를 적용

③ 다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 조합원입주권을 양도한 경우 양도소득세가 중과되지는 않음

④ 다만, 단기(취득일로부터 2년 이내)양도한 경우에는 높은 단일 세율 적용

6. 원조합원 승계조합원

① 기준일 : 관리처분계획인가일

② 원조합원 : 관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하고 있어 조합원의 자격을 원시적으로 부여받은 자

③ 승계조합원 : 관리처분계획인가일 이후에 조합원 입주권을 매매 등으로 취득하여 조합원의 자격을 승계받은 자

§ 소득세법 제97조의2 제1항, 제2항, 제3항

① 거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다

1 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

2 제1항을 적용할 경우 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우

3 제1항을 적용하여 계산한 양도소득세 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

③ 제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다

■ 요건

① 증여자와 수증자간의 관계가 배우자 또는 직계존비속인 경우 (양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다)

② 양도일로부터 5년 이내 증여받은 자산일 것  (2023년부터는 10년 예상)

③ 적용 자산에 해당하는 경우 : 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물이용권

④ 이월과세 적용하지 않는 요건에 해당하지 않은 경우

ⓐ 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

ⓑ 이월과세를 적용할 때 1세대 1주택 양도소득에 대한 비과세대상 주택의 양도에 해당하는 경우

ⓒ 제1항을 적용하여 계산한 양도소득세 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

■ 효과

① 양도소득세의 납세의무자 : 수증자

② 취득가액 : 증여자의 취득 당시를 기준으로 계산

③ 기타 필요경비는 일반적인 필요경비 계산에 따른 규정을 따른다

④ 보유기간 계산 : 증여자의 취득일로부터 양도일까지의 기간

⑤ 기납부 증여세 처리 : 필요경비로 인정 (일정산식에 따름)

내년부터 이월과세 기한 5년→10년 (일부발췌)

서동철 기자 sdchaos@mk.co.kr

국회 기재위 조세소위서 여야 잠점 합의

내년 증여분부터는 양도소득세 회피를 방지하기 위한 이월과세와 부당행위계산 기한이 5년에서 10년으로 확대·적용될 것으로 보인다.

22일 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서 여야는 이 같은 내용에 잠정 합의했다. 시행 시점은 내년 1월1일로 돼 있다.

1. 원칙 : 실지거래가액

2. 예외 : 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 추계 방법을 순차적으로 적용

① 매매사례가액 : 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우

＊ 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 제외

② 감정가액 : 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 2 이상 감정평가업자가 평가한 것으로서 그 감정가액의 평균액을 말한다. 다만, 기준시가 10억원 이하인 자산의 경우에는 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액을 말한다

＊ 주식 및 출자지분은 감정가액 사용 안함

③ 환산취득가액 : 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말한다

＊ 신주인수권은 환산취득가액을 적용하지 않는다

＊ 건물을 신축 또는 증축(바닥면적 합계 85㎡를 초과한 경우)한 경우로서 5년이내 해당 건물 양도 시 환산취득가액 중 건물분의 5%를 가산세로 부과한다.

＊ 환산취득가액에 따른 가산세는 해당 건물이 비과세가 되는 경우에는 적용하지 않는다. (1세대 1주택 12억원 이하)

④ 기준시가 : 소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 취득 당시의 기준이 되는 가액을 말한다

3. 특수한 경우 : 실지거래가액

① 특수관계인으로부터 고가매입한 경우로서 소득세법상 부당행위계산부인규정을 적용받은 경우

② 특수관계 법인으로부터 저가매입하여 법인세법상 부당행위계산부인규정을 적용받아 소득세가 과세된 경우

4. 기타

① 특수관계법인 외의 자로부터 저가매입하여 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우 그 증여재산가액을 취득가액에 포함한다

② 취득세 및 등록면허세와 면세사업자가 공제 받지 못한 부가가치세 매입세액 등 취득부대비용은 취득가액에 포함한다

③ 자산을 연분매입한 경우 이자상당액은 취득가액에 포함한다

④ 면세사업으로 전용하거나 폐업함으로 인해 다시 납부한 잔존재화에 대한 부가가치세는 취득가액에 포함한다

⑤감가상각비나 현재가치할인차금상각액을 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 경우 취득가액에서 공제한다

⑥상속 또는 증여 받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다

⑦ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대해 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액은 취득가액에 포함한다 (단, 필요경비로 산입한 것은 제외)

⑧ 의제배당이 적용되어 과세된 무상주의 취득가액은 액면가액이고, 그렇지 아니한 무상주의 취득가액은 0원이다

1. 공제대상 자산

① 토지 및 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것

★ 제외되는 자산

ⓐ 미등기 양도자산

ⓑ 조정대상지역에 있는 주택으로서 다음에 어느하나에 해당하는 것

＊ 1세대 2주택에 해당하는 주택

＊ 1세대가 주택과 조합원입주권(분양권)을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택

＊ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

＊ 1세대가 주택과 조합원입주권(분양권)을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택

② 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원입주권 (표상 3년 이상 보유한 경우 적용)

＊ 관리처분계획인가일, 사업시행계획인가일전에 발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 적용된다.

★ 제외되는 입주권

ⓐ 조합원으로부터 취득한 것은 제외

2. 공제액 계산

① 일반자산

장기보유특별공제액 = 일반자산의 양도차익 X 보유기간별 공제율

★ 공제율 표