1세대 1주택

(1) 정의

 

1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다.

(단 취득당시 조정대상지역에 위치한 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우를 말한다.)

 

(2) 요건

① 주택의 범위

공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 다만 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다.

주택 부수토지도 건물정착면적의 일정범위 내에서 주택으로 본다.

＊ 도시지역 내 수도권 주거지역, 상업지역 및 공업지역 내 : 건물정착면적의 3배

＊ 도시지역 내 수도권 녹지지역 내 : 건물정착면적의 5배

＊ 도시지역 내 수도권 밖의 토지 : 건물정착면적의 5배

＊ 도시지역 밖의 토지 : 건물정착면적의 10배

 

★ 다가구주택

한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각의 하나의 주택으로 봄

다만, 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 봄

 

★ 겸용주택

주택면적 > 주택 외의 건물면적 : 건물 및 부수토지 전부를 주택으로 본다

주택면적 ≤ 주택 외의 건물면적 : 주택 부분만 주택으로 본다 (부수토지는 안분계산한다)

 

★ 고가주택

주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말하며 고가 주택 양도에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는다

 

② 1세대의 범위

거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.

1세대를 구성하는 배우자는 법률상 배우자뿐만 아니라 법률상 이혼하였으나 생계를 같이 하는 등 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.

 

★ 생계를 같이하는 자

거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말한다. 또한 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 일시 퇴거한 사람을 포함한다.

 

★ 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우 (1세대 원칙은 배우자가 있어야 한다)

ⓐ 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 (만나이)

ⓑ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

ⓒ 기준 중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생활을 할 수 있는 경우 (다만 미성년자는 제외한다)

 

③ 1주택의 요건

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유해야 한다.

양도 당시 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 충분하며, 2년의 보유기간 동안 다른 주택을 소유한 사실이 없어야 하는 것은 아니다.

2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다

 

★ 1세대 2주택에 대한 비과세특례

ⓐ 일시적 2주택의 경우

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득할 것

조정대상지역의 경우 :

신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마칠 것

신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것

일반지역인 경우 :

신규 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

ⓑ 직계존속의 동거봉양을 위한 일시적인 2주택의 경우

세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

ⓒ 혼인으로 인한 일시적 2주택인 경우

혼인한 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

 

★ 주택소유에 관한 특례

ⓐ 상속받은 주택 소유에 관한 특례

상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다

ⓑ 문화재 주택 소유에 관한 특례

문화재에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

ⓒ 농어촌 주택 소유에 관한 특례

농어촌 주택과 농어촌 주택외의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다. 단, 농어촌주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 적용한다

*농어촌 주택

수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택을 말한다.

ⓓ 근무상의 형편 등으로 취득한 주택 소유에 관한 특례

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 및 그 밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

ⓔ 장기임대주택 소유에 관한 특례

장기임대주택과 그 밖의 1주택을(거주주택) 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

＊ 거주주택 : 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

＊ 장기임대주택

양도일 현재 사업자등록을 할 것

관련법률에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

 

④ 2년 이상 보유요건 (조정대상지역은 2년 이상 거주요건)

2017.08.03. 이후 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

일반지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것

보유기간은 취득일부터 양도일까지로 한다.

거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

 

★ 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우

ⓐ 5년 이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우

임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세된다.

ⓑ 수용 등의 경우

주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 따라 협의매수, 수용되는 경우

해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 (출국일 현재 1주택을 보유한 경우로써 출국일부터 2년 이내 양도하는 경우)

1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 (출국일 현재 1주택을 보유한 경우로써 출국일부터 2년 이내 양도하는 경우)

ⓒ 취학, 질병요양 또는 근무상 형편으로 양도하는 경우

다음 중 어느 하나의 사유로 인하여 세대전원이 다른 시, 군으로 주거를 이전하게 되어 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우

＊ 초, 중등교육법에 따른 학교 및 고등교육법에 따른 학교의 취학

＊ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

＊ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

＊ 관련 법률에 따라 학교폭력으로 인한 전학

 

★ 거주기간에 제한을 받지 않는 경우

ⓐ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우

 

⑤ 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례

조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 중 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다

ⓐ 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 않을 것

ⓑ 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내 해당 조합원입주권을 양도할 것

 

다만 1세대 1주택 비과세규정에도 불구하고 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는다.

ⓐ 국내 1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을(분양권) 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권(분양권)을 취득하고 그 조합원입주권(분양권)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

＊ 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우, 종전의 주택이 수용된 경우, 근무상 형평 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 조합원입주권(분양권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

ⓑ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권(분양권)을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권(분양권)을 소유하게 된 경우 조합원입주권(분양권)을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도한 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다

＊ 조합원입주권의 경우

주택개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

& 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

＊ 분양권의 경우

분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택을 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

& 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것