편안한 세무사 이야기

Ⅰ. 관련법령

지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과)

① 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)

법인이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 (12%)

(국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단, 재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)

1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외에 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 (8%)

(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)

1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외에 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 (12%)

※ 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율 : 4%

※ 중과기준세율 : 2%

※ 현재 조정대상지역 : 서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구

※ 유상거래 : 매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래

Ⅱ. 세대의 판정

① ‘1세대’란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 의미 (단, 동거인은 제외한다)

② 주민등록표에 표기되어 있지 않더라도 다음의 어느 하나에 해당되면 1세대로 본다.

ⓐ 주택을 취득하는 사람의 배우자

(사실혼 제외, 법률상 이혼했으나 사실상 이혼한 것으로 보기 힘든 사람을 포함한다)

ⓑ 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모

(부모는 주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)

(미성년자가 아닌 자녀가 중위소득 40% 이상이고 독립된 생계를 유지하는 경우 제외)

(취득일 현재 65세 이상의 부모를 동거봉양하기 위해 합가한 경우 제외)

(취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 다른 가족의 주소로 거주지를 신고한 경우 제외)

③ 주택 취득일 현재 주민등록표상 동일세대에 해당한다 할지라도 주택을 취득한 날로부터 60일 이내 세대를 분리하여 취득한 주택으로 주소를 이전하는 경우에는 별도세대로 인정

Ⅲ. 주택 수의 판단 범위

① 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.

② 조합원입주권은 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.

③ 주택 분양권은 주택 분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

오피스텔은 준주택이므로 주택 분양권에 해당되지 않는다.

2020.08.12. 이후에 취득한 주택 분양권만 주택 수에 포함

④ 주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

⑤ 상속 받은 주택, 조합원입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔은 상속 개시일로부터 5년 동안 중과대상 주택 수에서 제외된다.

※ 주택이 아닌 건물로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다.

※ 임대용 주택도 중과대상 주택 수를 판정함에 있어 주택 수에 포함된다.

Ⅳ. 취득세 중과세율 적용제외 주택

① 주택공시가격 1억원 이하 주택

다만 도정법에 따른 정비구역에 소재하거나 소규모주택정비법에 따른 사업시행구역에 소재하고 있다면 해당 안됨

지분을 취득하거나 주택 부속토지만 취득하더라도 전체 주택공시가격을 기준으로 1억원 이하 여부 판단

② 노인복지주택

③ 등록문화재주택

④ 가정어린이집

⑤ 주택신축판매업자가 주택을 신축할 목적으로 취득하는 주택

취득 전 사업자등록 되어있어야 함, 업종코드 41111, 41112, 41119, 68121

⑥ 주택의 시공자가 주택의 공사대금으로 취득하는 미분양 주택

⑦ 농어촌주택 : 대지 660㎡ 이내 & 건축물의 연면적이 150㎡ 이내 & 건축물의 시가표준액이 6,500만원 이내 & 법 소정 지역 소재 주택

⑧ 사원 임대용 주택 : 전용면적 60㎡ & 사원 임대목적

Ⅴ. 일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제

① 조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분하는 것 의미

② 기간 : 취득일로부터 3년 이내

③ 일시적 2주택 판정 시 주택 수 계산 시 중과세율 적용 제외 주택은 주택 수 계산 시 주택에서 제외

④ 효과 : 8%가 아닌 1~3%의 취득세율 적용

1. 개념 및 목적

소득 및 자본에 대한 국제적·법률적 이중과세를 방지하기 위해 국가 간에 문서로 체결한 명시적 합의서

2. 적용대상 인적범위

① 양체약국의 거주자에 대해 적용

② 거주자는 개인과 법인을 포함함

3. 적용대상 조세

① 법인세·소득세·지방소비세 등 소득에 대한 조세

② 간접세인 부가가치세·특별소비세 등은 대상조세에서 제외

③ 일부국가와 체결한 조세조약에서는 지방소비세를 제외하거나 농어촌특별세를 포함하는 경우도 있음

4. 규정내용

① 비거주자의 국내원천소득에 대해 소득원천지국에 과세권을 부여하지 않거나 일정범위로 제한함으로써 거주지국과 소득원천지국간의 과세권을 배분

② 구체적인 과세방법과 과세절차 등에 관하여는 규정하지 않음

③ 조세조약이 별도의 과세권을 창출하고 있는 것은 아님

5. 제한세율

① 비거주자의 투자소득에 대하여 수익적 소유자에게 일정한도의 세율을 초과하여 과세할 수 없도록 규정한 것

② 제한세율은 총액에 대하여 적용하므로 과세표준은 지급총액(수입금액)임

③ 당해 조세조약 체결국의 거주자에 대해서만 적용

④ 원천지국의 국내 세법상 감면 등으로 실효세율이 조약상 제한세율보다 낮은 경우 제한세율이 아닌 실효세율을 적용

⑤ 조약의 적용대상 조세를 모두 고려해야함

(if 대상조세가 법인세·소득세·지방소득세·농어촌특별세인 경우 이 모두를 포함하여 제한세율을 초과할 수 없음. 따라서 대상조세가 법인세·소득세인 경우로서 제한세율이 11%인 경우에는 법인세·소득세만 11%를 초과하지 않고 지방소득세는 별도로 원천징수 해야함)

6. 제한세율의 배제

① 수취인이 수익적 소유자가 아닌 경우

② 국내고정사업장에 귀속되는 경우

(제한세율은 국내고정사업장이 없거나 있더라도 당해 투자소득이 국내고정사업장에 실질적으로 관련[귀속]되지 않은 경우에만 적용)

③ 조세조약상 특별규정이 있는 경우

④ 제한세율 적용신청서를 미제출한 경우

7. 국내 세법과의 관계

① 조세조약이 체결된 구가의 거주자에 대해서는 특별법 우선의 원칙에 의해 국내세법에 우선하여 적용

② 따라서 조세조약상 과세대상이 아니면 국내세법상 과세대상이라도 국내에서 과세되지 않는다

③ 과세방법과 과세절차 등은 일반적으로 국내세법을 적용