편안한 세무사 이야기

주택 개념 명확화 (2024.01.01. 이후 양도분부터 적용)

주택이란 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 출입구·취사시설·욕실이 각 세대별로 별도로 설치되어 있고 실제 주거로 사용하고 있는 건물

생활형숙박시설, 모텔, 고시원 등에 영향을 미침

8년 이상 자경한 농지 양도시 양도소득세 감면요건 강화 (2024.01.01. 이후 양도분부터 적용)

분필한 토지 (필지를 나누는 것) 또는 토지 지분을 일부 양도 후 양도한 날로부터 2년이 되는 과세기간 종료일까지 나머지 토지(지분)를 동일인(매수인) 또는 그 배우자(매수인의 배우자)에게 양도하는 경우 이를 1개 과세기간 내에 양도하는 것으로 본다

* 감면한도

1개 과세기간 – 1억원

5개 과세기간 – 2억원

1. 내용

① 중과대상 판정시 제외되는 주택

    ⓐ 경기도의 읍·면 지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면 지역 및 기타지역에 소재한 주택일 것

    ⓑ 양도당시 기준시가 3억원 이하일 것

② 3주택 이상 중과제외 준용 주택

    ⓐ 소득세법 시행령 제167조의3 제1항의 제2호부터 제8호의2까지에 해당하는 주택일 것

③ 부득이한 사유로 취득한 주택

    ⓐ 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 주택을

        취득할 것

    ⓑ 학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병의 치료·요양하는 장소와 같은 시·군에 소재한 주택으로서 취득 당시

        기준시가가 3억원 이하 주택일 것

    ⓒ 취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도할 것

④ 수도권 밖 소재 주택

    ⓐ 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 취득한 수도권 밖 소재 주택일 것

⑤ 동거봉양 합가주택

    ⓐ 소득세법 시행령 제155조 제4항에 해당하는 주택일 것

    ⓑ 합가일로부터 10년 이내 양도할 것

    ⓒ 비과세 요건을 충족하지 못한 경우일 것

⑥ 혼인 합가주택

    ⓐ 소득세법 시행령 제155조 제5항에 해당하는 주택일 것

    ⓑ 합가일로부터 5년 이내 양도할 것

    ⓒ 비과세 요건을 충족하지 못한 경우일 것

⑦ 소송결과로 취득한 주택

    ⓐ 주택에 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과로 취득할 것

    ⓑ 확정판결일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택일 것

⑧ 일시적 2주택

    ⓐ 신규주택 취득일로부터 3년 이내 양도하는 종전주택일 것 (조정, 비조정 무관)

    ⓑ 신규주택을 종전주택 취득일로부터 1년 이내 취득한 경우에도 중과제외

    ⓒ 지방소재 기준시가 3억원 이하 주택과 일시적 2주택인 경우에는 중과적용

    ⓓ 공동상속주택 소수지분권자 주택과 일시적 2주택인 경우에는 중과배제

⑨ 기준시가 1억원 이하 주택

    ⓐ 주택 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택

    ⓑ 정비구역으로 지정·고시된 지역 또는 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외

⑩ 중과제외 주택외 1주택

    ⓐ 1세대가 제1호부터 제7호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우

    ⓑ 제8호, 제9호는 제외 (일시적 2주택, 기준시가 1억원 이하 주택)

⑪ 조정대상지역 지정 전 계약한 주택

    ⓐ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결할 것

    ⓑ 그리고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것

⑫ 중과유예 주택

    ⓐ 보유기간이 10년 이상인 주택을 2019.02.17.~2020.06.30. 사이 양도할 것

    ⓑ 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.05.10.~2023.05.09. 사이 양도할 것

         (2024.05.09. 까지 연장 확정)

⑬ 상속주택 특례적용 일반주택 중과제외

    ⓐ 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을

         양도하는 경우로서 비과세가 적용될 것

    ⓑ 비과세 요건을 충족한 고각 1주택 양도시 12억원을 초과하는 양도차익에 대해 중과배제

⑭ 장기임대주택 특례가 적용되는 거주주택

    ⓐ 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하고 있는 1세대가

         거주주택을 양도하는 경우로서 비과세가 적용될 것

    ⓑ 비과세 요건을 충족한 고각 1주택 양도시 12억원을 초과하는 양도차익에 대해 중과배제

참고문헌 : 부동산 세금의 정석(Ⅱ) - 지병근 외

1. 내용

① 중과대상 주택수 판정시 제외되는 주택

    ⓐ 경기도 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역, 기타지역으로 양도당시 기준시가 3억원 이하인 주택

② 소득세법상 장기임대주택

    ⓐ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록될 것

    ⓑ 다음 어느 하나에 해당할 것

        ＊ 자진말소한 경우 자진말소일로부터 1년 이내 양도해야 양도소득세가 중과되지 않고, 자동말소된 경우에는

            양도기간에  관계없이 양도소득세가 중과되지 않음

③ 조세특례제한법상 감면대상 주택

    ⓐ 조세특례제한법 제97조 관련 : 임대주택 (제97조, 제97조의2)

        ＊ 2018.09.13. 이전 취득한 주택은 가액요건에 상관없이 면적요건만 충족하면 조세특례제한법상 임대주택 세제혜택

            적용가능

        ＊ 조세특례제한법 제97조의3, 제97조의5에 해당하는 임대주택도 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에서

            규정한 가액요건을 충족한 경우에는 다주택자 양도소득세 중과제외 적용가능

        ＊ 조세특례제한법 제97조의4는 소득세법시행령 제167조의3의 임대주택을 의미하므로 중과배제 적용요건 충족

    ⓑ 조세특례제한법 제98조 관련 : 미분양주택 (제98조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5 ~ 제98조의8)

    ⓒ 조세특례제한법 제99조 관련 : 신축주택 (제99조, 제99조의2, 제99조의3)

    ⓓ 조세특례제한법 제77조 관련 : 공익사업주택

        ＊ 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 수용·협의매수 주택

④ 장기사원용주택

    ⓐ 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택 (사용자의 특수관계인 제외)

    ⓑ 무상제공기간이 10년 이상인 주택

⑤ 문화재주택

    ⓐ 지정문화재 주택

    ⓑ 국가등록문화재 주택

⑥ 상속주택

    ⓐ 단독상속권자 및 공동상속 최다지분권자의 상속주택일 것

    ⓑ 별도세대원으로부터 상속받은 선순위 상속주택에 해당할 것

    ⓒ 상속받은 날부터 5년이 경과되지 아니한 경우일 것

    ⓓ 공동상속 소수지분권자의 상속주택은 중과대상 주택수 판정시 처음부터 제외(중과제외)

⑦ 저당권실행 등 취득 주택

    ⓐ 저당권실행 및 채권변제를 대신하여 취득한 주택일 것

    ⓑ 취득일로부터 3년이 경과하지 아니할 것

⑧ 가정어린이집

    ⓐ 지방자치단체장의 인가를 받은 가정어린이집에 해당할 것

    ⓑ 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용할 것

    ⓒ 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6개월이 경과하지 아니한 주택

⑨ 중과제외 주택외 1주택

    ⓐ 제1호 ~ 제8호의2에 해다아는 주택을 제외하고 1개의 주택만 소유하고 있을 것

⑩ 조정대상지역 지정 전에 계약한 주택

    ⓐ 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결할 것

    ⓑ 그리고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것

⑪ 중과유예 주택

    ⓐ 보유기간이 10년 이상인 주택을 2019.02.17. ~ 2020.06.30. 사이에 양도할 것

    ⓑ 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.05.10. ~ 2023.05.09. 사이에 양도할 것 (2024.05.09. 까지 연장 확정)

⑫ 비과세 특례 등 적용대상 주택

    ⓐ 소득세법 시행령 155조 또는 조세특례제한법에 따라 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 비과세가 적용되는

        주택

    ⓑ 감면주택 미 거주주택과 일시적 2주택이 중복 적용된 경우 양도가액이 12억원 초과분에 대한 양도차익에 대해

         양도소득세 중과를 배제

2. 관련법령

1. 동거봉양합가로 인한 비과세 특례

① 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 직계존속과 합가할 것

② 합가일 현재 직계존속 중 어느 한 분의 나이가 60세 이상일 것 (중대한 질병인 경우 제외)

③ 합가일로부터 10년 이내 1주택을 양도할 것

④ 양도일 현재 일반주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

2. 혼인합가로 인한 비과세 특례

① 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 자와 혼인할 것

② 혼인일로부터 5년 이내 1주택을 양도할 것 (지방자치단체에 혼인신고한 날)

③ 양도일 현재 양도주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

3. 농어촌주택으로 인한 비과세 특례

① 일반주택을 1채 소유한 자가 수도권 밖의 읍·면 지역에 소재하는 농어촌주택을 취득할 것

(상속주택 · 이농주택 · 귀농주택)

② 일반주택을 농어촌주택보다 먼저 양도할 것

③ 양도일 현재 일반주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

cf) 상속주택

＊ 피상속인이 취득하여 5년 이상 거주한 주택

＊ 2채 이상 상속주택 받은 경우 선순위 상속주택에 국한되지 않고 모든 상속주택을 의미

＊ 상속개시일 현재 반드시 일반주택을 보유하고 있어야 하는 것은 아님

＊ 비과세 적용 횟수도 1회 한정이 아닌 반복해서 적용 가능

cf) 이농주택

＊ 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·군·구·읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택

cf) 귀농주택

＊ 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여(귀농 이전에 취득한 주택 포함) 거주하고 있는 일정 요건을 충족한 주택 (대지면적 660㎡ 이내, 귀농하여 3년 이상 거주하고 영농에 종사, 1,000㎡ 이상의 농지와 함께 취득)

4. 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 소재 주택

① 일반주택을 1채 소유한 자가 부득이한 사유 등으로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득 할 것

② 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도할 것

③ ③ 양도일 현재 양도주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

cf) 주의사항

＊ 부득이한 사유 : 취학, 근무상형편, 질병요양, 그 밖의 부득이한 사유

＊ 일반주택이 아닌 수도권 밖에 소재하는 주택을 먼저 양도한 경우에는 비과세 적용 불가

5. 임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례

① 장기임대주택은 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것

② 장기임대주택은 일정요건(가액요건, 5% 증액제한 요건 등)을 충족할 것

③ 양도일 현재 2년 이상 거주한 주택을 양도할 것

cf) 거주주택 요건

＊ 취득시기 및 취득일 현재 조정대상지역 소재 여부에 불문하고 무조건 2년 이상 거주할 것

＊ 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상인 경우를 의미함

＊ 양도일 현재 해당 주택에 반드시 거주하고 있어야 하는 것은 아님

cf) 임대주택 요건

＊ 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것

＊ 의무임대기간을 준수할 것

2020.07.10. 이전 등록 : 단기, 장기임대주택 (5년이상)

2020.07.11.~2020.08.17. 등록 : 장기임대주택 (8년이상)

2020.08.18. 이후 등록 : 장기임대주택 (10년이상)

단, 아파트의 경우 자진말소 · 자동말소 된 경우에는 나머지 요건만 충족하면 비과세 적용

＊ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것 (등록이후 최초로 계약한 건이 기준)

＊ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것 (양도하기 전까지만 등록하면 됨)

참고문헌 : 부동산 세금의 정석(Ⅱ) - 지병근 외

1 .요건

① 상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것

② 별도세대원인 피상속인으로부터 상속으로 받은 주택, 조합원입주권, 2021.01.01. 이후 상속받은 주택분양권일 것

③ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것

④ 양도일 현재 일반주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것

(2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 동시에 충족할 것)

cf) 상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우

＊신축주택은 상속주택의 연장으로 보기 때문에 일반주택은 비과세 특례를 적용 가능 (서면-2015-부동산-1570)

cf) 선순위 상속주택

＊ 2채 이상의 주택을 상속받은 경우에는 다음 순서에 의한 1채의 상속주택만 특례를 적용 가능

(소유기간이 가장 긴 주택 → 거주기간이 가장 긴 주택 → 피상속인이 거주한 주택 → 기준시가가 가장 높은 주택)

＊ 상속주택을 2채 상속받은 후 후순위 상속주택을 먼저 양도하고 일반주택을 양도하는 경우 일반주택은 비과세 특례적용 가능

cf) 상속주택과 일반주택 양도 순서

＊ 상속주택을 일반주택보다 먼저 양도하는 경우에는 비과세 특례 적용 불가

＊ 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득한(2013.02.15.이후 취득한 경우) 후 일반주택을 먼저 양도한 경우에도 비과세 특례 적용 불가

cf) 공동상속주택으로 인한 비과세 특례

＊ 상속주택을 공동으로 취득한 경우 주된 상속인이 해당 주택을 취득한 것으로 봄

(상속지분이 가장 큰 자 → 상속주택에 거주한 자 → 최연장자)

＊ 주된 상속인이 아닌 나머지 공동상속인들은 일반주택을 양도하는 경우 양도일 현재 2주택임에도 불구 1주택으로 보아 비과세 적용

＊ 공동상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득한 후 일반주택을 양도해도 비과세 특례 적용

참고문헌 : 부동산 세금의 정석(Ⅱ) - 지병근 외