3주택 이상 중과제외 주택의 범위

1. 내용

① 중과대상 주택수 판정시 제외되는 주택

    ⓐ 경기도 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역, 기타지역으로 양도당시 기준시가 3억원 이하인 주택

 

② 소득세법상 장기임대주택

    ⓐ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록될 것

    ⓑ 다음 어느 하나에 해당할 것

구분	임대유형		호수	면적	임대기간	기준시가	등록조건
가목	매입임대	단기 장기	1호	-	5년	임대개시 6억원 수도권밖 3억원	2018.03.31.이전 등록
나목	매입임대	-	2호	국민주택	5년	취득당시 3억원	2003.10.29. 이전 등록
다목	건설임대	단기 장기	2호	149㎡	5년	임대개시 6억원	2018.03.31. 이전 등록
라목	매입임대	-	5호	149㎡	5년	취득당시 3억원	2008.06.11.~2009.06.30. 미분양주택 최초 계약
마목	매입임대	장기	-	-	8년/10년	임대개시 6억원 수도권밖 3억원	2018.04.01. 이후 등록
	다만, 다음에 해당하는 임대주택은 제외한다. 1) 2018.09.14. 이후 취득한 조정대상지역에 소재한 장기임대주택 2) 2020.07.11.~2020.08.17. 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트 3) 2020.07.11.~2020.08.17. 장기임대주택으로 변경신고한 단기임대주택
바목	건설임대	장기	2호	149㎡	8년/10년	임대개시 6억원	2018.04.01. 이후 등록
사목	가목, 다목~마목에 해당하는 임대주택을 의무임대기간 내에 자진말소하고 자진말소일로부터 1년 이내 양도하는 주택(단, 민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 경우로 한정)

        ＊ 자진말소한 경우 자진말소일로부터 1년 이내 양도해야 양도소득세가 중과되지 않고, 자동말소된 경우에는

            양도기간에  관계없이 양도소득세가 중과되지 않음

 

③ 조세특례제한법상 감면대상 주택

    ⓐ 조세특례제한법 제97조 관련 : 임대주택 (제97조, 제97조의2)

        ＊ 2018.09.13. 이전 취득한 주택은 가액요건에 상관없이 면적요건만 충족하면 조세특례제한법상 임대주택 세제혜택

            적용가능

        ＊ 조세특례제한법 제97조의3, 제97조의5에 해당하는 임대주택도 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에서

            규정한 가액요건을 충족한 경우에는 다주택자 양도소득세 중과제외 적용가능

        ＊ 조세특례제한법 제97조의4는 소득세법시행령 제167조의3의 임대주택을 의미하므로 중과배제 적용요건 충족

    ⓑ 조세특례제한법 제98조 관련 : 미분양주택 (제98조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5 ~ 제98조의8)

    ⓒ 조세특례제한법 제99조 관련 : 신축주택 (제99조, 제99조의2, 제99조의3)

    ⓓ 조세특례제한법 제77조 관련 : 공익사업주택

        ＊ 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 수용·협의매수 주택

 

④ 장기사원용주택

    ⓐ 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택 (사용자의 특수관계인 제외)

    ⓑ 무상제공기간이 10년 이상인 주택

 

⑤ 문화재주택

    ⓐ 지정문화재 주택

    ⓑ 국가등록문화재 주택

 

⑥ 상속주택

    ⓐ 단독상속권자 및 공동상속 최다지분권자의 상속주택일 것

    ⓑ 별도세대원으로부터 상속받은 선순위 상속주택에 해당할 것

    ⓒ 상속받은 날부터 5년이 경과되지 아니한 경우일 것

    ⓓ 공동상속 소수지분권자의 상속주택은 중과대상 주택수 판정시 처음부터 제외(중과제외)

 

⑦ 저당권실행 등 취득 주택

    ⓐ 저당권실행 및 채권변제를 대신하여 취득한 주택일 것

    ⓑ 취득일로부터 3년이 경과하지 아니할 것

 

⑧ 가정어린이집

    ⓐ 지방자치단체장의 인가를 받은 가정어린이집에 해당할 것

    ⓑ 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용할 것

    ⓒ 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6개월이 경과하지 아니한 주택

 

⑨ 중과제외 주택외 1주택

    ⓐ 제1호 ~ 제8호의2에 해다아는 주택을 제외하고 1개의 주택만 소유하고 있을 것

 

⑩ 조정대상지역 지정 전에 계약한 주택

    ⓐ 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결할 것

    ⓑ 그리고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것

 

⑪ 중과유예 주택

    ⓐ 보유기간이 10년 이상인 주택을 2019.02.17. ~ 2020.06.30. 사이에 양도할 것

    ⓑ 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.05.10. ~ 2023.05.09. 사이에 양도할 것 (2024.05.09. 까지 연장 확정)

 

⑫ 비과세 특례 등 적용대상 주택

    ⓐ 소득세법 시행령 155조 또는 조세특례제한법에 따라 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 비과세가 적용되는

        주택

    ⓑ 감면주택 미 거주주택과 일시적 2주택이 중복 적용된 경우 양도가액이 12억원 초과분에 대한 양도차익에 대해

         양도소득세 중과를 배제

 

2. 관련법령

§ 소득세법 시행령 제167조의3 제1항

 

참고문헌 : 부동산 세금의 정석(Ⅱ) - 지병근 외