조합원 입주권

1. 정의

① 도시정비법에 따른 재건축사업·재개발사업으로 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미

② 소규모주택정비법에 따른 자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업으로 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미

③ 입주자로 선정된 지위란 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 지위(원조합원 지위)뿐만 아니라 원조합으로부터 취득한 지위(승계조합원의 지위)를 포함함

④ 다만, 2021.12.31. 이전에 소규모주택정비법을 적용 받는 경우에는 소규모 재건축사업일 경우만 조합원입주권 적용대상임

 

2. 정비사업 진행절차

① 도시정비법에 따른 정비사업

정비구역지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주철거착공 → 준공 → 이전고시 → 청산 조합해산

② 소규모주택정비법에 따른 정비사업

조합설립인가 → 사업시행인가 → 이주철거착공 → 준공 → 이전고시 → 청산 조합해산

 

3. 전환과정 (부동산 → 조합원 입주권[권리])

① 취득세·재산세·종합부동산세 : 종전주택멸실일 기준으로 부동산이 조합원 입주권으로 전환

② 양도소득세 : 관리처분계획인가일을 기준으로 부동산이 조합원 입주권으로 전환

 

4. 세법적용

① 취득세 : 토지를 취득한 것으로 보아 토지에 대한 취득세를 납부해야 함

② 재산세 : 조합원 입주권을 취득하여 주택이 완공되기 전까지는 토지만을 보유하고 있기 때문에 토지에 대한 재산세가 과세 (분리과세 대상토지에 해당 되며 낮은 세율 적용)

③ 종합부동산세 : 분리과세 대상토지에 해당하므로 종합부동산세가 발생하지 않음

④ 양도소득세

ⓐ 일정한 요건을 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례 적용

ⓑ 세율 : 취득일로부터 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 2년 이상 기본세율 적용

ⓒ 양도소득세 중과대상 주택수 판정시 주택수에 포함됨

 

5. 양도

① 조합원 입주권은 권리이므로 원칙적으로는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음

② 다만, 원조합원이 소유하고 있는 법 소정의 요건을 충족한 조합원입주권은 예외적으로 1세대 1주택 비과세를 적용

③ 다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 조합원입주권을 양도한 경우 양도소득세가 중과되지는 않음

④ 다만, 단기(취득일로부터 2년 이내)양도한 경우에는 높은 단일 세율 적용

 

6. 원조합원 승계조합원

① 기준일 : 관리처분계획인가일

② 원조합원 : 관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하고 있어 조합원의 자격을 원시적으로 부여받은 자

③ 승계조합원 : 관리처분계획인가일 이후에 조합원 입주권을 매매 등으로 취득하여 조합원의 자격을 승계받은 자

구분	원조합원	승계조합원
지위 취득시점	관리처분계획인가일 이전	관리처분계획인가일 이후
조합원입주권 비과세	적용가능	적용불가
비과세 판정시 주택수	포함	포함
중과대상 판정시 주택수	포함	포함
신축주택 취득시기	기존주택 취득일	신축주택 사용승인일
신축주택 보유기간	종전주택 보유기간+공사기간 +신축주택 보유기간	신축주택 보유기간

④ 원조합원과 승계조합원의 비과세 특례비교

구분	원조합원	승계조합원	관련규정
조합입주권 양도	적용가능	적용불가	§ 소득세법 제89조 제1항 제4호
조합원입주권 승계취득 후 종전주택 양도	적용불가	적용가능	§ 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 § 소득세법 시행령 제156조의2 제4항
사업시행기간 중 취득한 대체주택 양도	적용가능	적용불가	§ 소득세법 시행령 제156조의2 제5항

 

7. 조합원입주권 양도시 비과세 적용

 

① 조합원 입주권 양도일 현재 다른 주택 등을 소유하고 있지 않은 경우

    ⓐ 원조합원일 것

    ⓑ 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것

         (2년 보유 및 거주기간은 취득일부터 멸실일까지 계산 [단 주택으로 실사용 할 것])

    ⓒ 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권을 보유하고 있지 않을 것

         (2022.01.01. 이후 취득한 조합원 입주권의 경우 주택분양권도 보유하고 있으면 안됨)

② 조합원 입주권 양도일 현재 신규주택을 취드가여 소유하고 있는 경우

    ⓐ 원조합원일 것

    ⓑ 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것

         (2년 보유 및 거주기간은 취득일부터 멸실일까지 계산 [단 주택으로 실사용 할 것])

    ⓒ 신규주택 취득일로부터 3년 이내 조합원 입주권을 양도할 것

    ⓓ 양도일 현재 1조합원 입주권과 1주택만을 보유하고 있을 것

         (2022.01.01. 이후 취득한 조합원 입주권의 경우 주택분양권도 보유하고 있으면 안됨)

③ 장기보유특별공제

    ⓐ 원조합원일 경우에만 적용

    ⓑ 관리처분계획인가일 전 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 적용

    ⓒ 관리처분계획인가일 이후 멸실되지 않더라도 관리처분계획인가일까지의 양도차익에

        대해서만 장기보유특별공제 적용

 

8. 조합원 입주권 승계취득 후 종전주택 양도시 비과세 적용

 

① 조합원입주권 승계취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우

    ⓐ 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원 입주권을 승계취득 할 것

    ⓑ 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

    ⓒ 양도일 현재 종전주택이 비과세 요건을 충족할 것

② 조합원 입주권 승계취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택 양도시 비과세 적용

    ⓐ 종전주택 취득일로 이후 조합원 입주권을 승계취득할 것

         (2021.02.15. 이후 취득하는 조합원 입주권부터는 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난

          후 조합원 입주권을 취득할 것)

    ⓑ 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전주택을 양도할 것

    ⓒ 신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것

    ⓓ 신축주택 완공 후 2년 이내 해당 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주 할 것

    ⓔ 양도일 현재 종전주택이 비과세 요건을 충족할 것

③ 1주택자가 상가를 조합에 제공하고 조합원 입주권을 취득한 경우 비과세 특례 적용

    ⓐ 1주택자가 소유하고 있는 상가를 조합에 제공하고 조합원 입주권을 취득한 경우에는 관리처분계획인가일에 조합원          입주권을 승계취득한 것으로 봄

   ⓑ 따라서, 조합원 입주권 취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례요건을 충족한 경우 종전주택은 비과세 적용

④ 일시적 2주택 상태에서 신규주택이 조합원 입주권으로 전환된 경우 비과세 특례적용

    ⓐ 관리처분계획인가일 전에 주택을 취득한 것으로 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용해야 함

    ⓑ 따라서 종전주택 및 신규주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우 신규주택 취득일부터 1년 이내 종전주택을

        양도하고, 1년 이내 신규주택에 전입해야만 비과세 적용

 

9. 사업시행기간 중 취득한 대체주택 양도

 

① 요건

    ⓐ 원조합원 일 것

    ⓑ 사업시행인가일 현재 1세대 1주택자일 것

        (무주택자 또는 일시적 2주택자 포함)

    ⓒ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년이상 거주할 것

    ⓓ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

    ⓔ 신축주택 완공 후 2년 이내 해당 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

② 사업시행인가일 현재 무주택자라 할지라도 관리처분계획인가일 전까지만 재개발 및 재건축 예정 주택을 취득하면 됨         (원조합원이 되기 위한 조건)

③ 대체주택은 재개발 및 재건축 예정 주택을 취득한 이후에만 취득하면 됨

④ 일시적 2주택자가 1주택을 양도한 경우 대체주택을 취득한 경우에만 비과세 특례 적용됨

⑤ 따라서 대체주택을 먼저 취득한 후에 종전주택을 양도하는 경우 비과세 특례 적용 안됨

⑥ 대체주택에 1년 이상 세대원 전원이 거주했다면 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 않아도 비과세 적용

⑦ 분양권이나 조합원 입주권을 취득하여 사업시행인가일 이후 준공된 주택도 대체주택에 포함