주택분 종합부동산세 (2022기준)
1. 과세대상
① 주택
2. 납세의무자 (인별과세)
① 주택분 재산세 납세의무자
② 신탁법에 따라 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 것은 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. 따라서 위탁자가 종합부동산세 납세의무자가 됨
③ 수탁자의 물적납세의무 (위탁자에게 다른 재산에 대해 강제징수해도 부족한 경우)
ⓐ 신탁 설정일 이후 법정기일이 도래한 신탁재산과 관련한 종합부동산세일 것
ⓑ ⓐ에 따른 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비
3. 과세표준
(납세의무자별 주택의 공시가격 합산액 – 5억원* - 6억원**) X 공정시장가액비율***
* 대통령령이 정한 1세대 1주택에 해당하는 경우
** 납세의무자가 법인 또는 법인으로보는 단체인 경우는 제외
*** 22년도 현재 주택 공정시장가액비율 60% (토지는 100%)
4. 세율
① 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체가 아닌 경우
- 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우 (조정대상지역 내 2주택 소유는 제외).
: 0.6% ~ 3%
- 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
: 1.2% ~ 6%
- 위 산식에 따라 결정된 산출세액에서 지방세 상당액을 차감
② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우
- 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우 (조정대상지역 내 2주택 소유는 제외).
: 3%
- 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
: 6%
5. 과세기준일
① 매년 6월 1일
6. 세부담 상한
① 해당연도 재산세 + 종합부동산세가 직전년도 재산세 + 종합부동산세의 일정 비율을 곱하여 초과하는 세액은 없는 것으로 본다.
② 단, 법인 또는 법인으로 보는 단체는 이를 적용하지 아니한다.
③ 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우 (조정대상지역 내 2주택 소유는 제외)
: 150%
④ 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
: 300%
7. 종합부동산세 합산배제
(1) 임대주택에 대한 합산배제
① 법 소정의 임대주택은 종합부동산세 과세표준에 합산하지 아니한다
② 세율 및 세부담상한율 적용시 주택수 계산에서 제외한다
③ 요건
ⓐ 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 (수도권 밖은 3억원) 이하일 것
ⓑ 임대의무기간 준수할 것
- 2018.03.31. 이전 등록 (단기, 장기) : 5년 이상
- 2018.04.01. ~ 2020.08.17. 등록 (장기만) : 8년 이상
- 2018.09.14. 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 합산배제 적용 불가
- 2020.07.11. ~ 2020.08.17. 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고 하거나, 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트는 합산배제 불가
- 2020.08.18. 이후 등록 (장기만) : 10년 이상
(아파트는 제외, 단 건설임대주택은 포함)
ⓒ 2019.02.12. 이후 임대차계약분부터 증액제한을 준수할 것
ⓓ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
④ 합산배제 신고 : 매년 09.16. ~ 09.30. 까지 신고하여 함
⑤ 과세기준일 이전에 자진말소 또는 자동말소된 임대주택을 과세기준일 현재 계속 보유한 경우 합산배제 제외신고를 하여야 함
(2) 사원용주택 등에 대한 합산배제
① 법 소정 요건을 충족한 사원용주택은 종합부동산세 과세표준에 합산하지 아니한다
② 세율 및 세부담상한율 적용시 주택수 계산에서 제외한다
③ 요건
ⓐ 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서
국민주택규모 이하 또는 과세기준일 현재 주택공시가격 3억원 이하 주택 (특수관계가 없는 종업원에게 제공하는 경우만)
* 특수관계자 : 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자, 과점주주
ⓑ 미분양 주택 : 주택신축판매업자가 소유한 미분양주택으로서 사용승인일(검사일)로 부터 5년이 경과하지 않은 주택 (허가받은 자가 건설하여 소유할 것)
* 본인 또는 타인이 1년 이상 거주했더라도 2022년 부과분부터 합산배제 가능
ⓒ 가정어린이집 : 지방자치단체의 인가와 세무서의 고유번호증을 발급받은 후 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택
* 2022년 부과분부터는 직장어린이집, 국공립어린이집 등 모든 어린이집용 주택 합산배제 가능
ⓓ 문화재 주택 : 국가등록 문화재에 해당하는 주택
ⓔ 노인복지주택
ⓕ 주택건설목적 멸실주택 : 주택건설사업자가 취득 후 3년 이내 멸실시키는 주택
④ 합산배제 신고 : 매년 09.16. ~ 09.30. 까지 신고하여 함
8. 1세대 1주택자 판정시 주택수에서 제외되는 주택
(1) 일시적 2주택
① 요건 (양도소득세의 일시적 2주택과의 요건이 다름 주의)
ⓐ 종전주택을 소유한 상태에서 신규주택 취득할 것
ⓑ 신규주택을 취득한날로부터 2년 이내 종전주택을 양도할 것
ⓒ ⓑ요건 충족 못하면 추가세액과 이자상당액 부과
* 조정대상지역, 비조정대상지역 불문
② 특징
ⓐ 1세대 1주택자 판정시 주택수에서는 제외하나 과세표준에서는 포함
ⓑ 세액공제는 종전주택에 해당하는 부분에 대해서만 적용 (고령자, 장기보유자)
(2) 상속주택
① 요건 (과세기준일 현재, 다음 요건 중 하나에 해당하는 경우)
ⓐ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
ⓑ 상속받은 주택의 지분율이 40% 이하인 주택
ⓒ 지분에 해당하는 주택공시가격이 6억원 (비수도권 지역 3억원) 이하인 주택
② 특징
ⓐ 상속주택의 주택수 고려안하고 적용
ⓑ 1세대 1주택자 판정시 주택수에서는 제외하나 과세표준에서는 포함
ⓒ 세액공제는 일반주택에 해당하는 부분에 대해서만 적용 (고령자, 장기보유자)
(3) 지방 저가주택
① 요건
ⓐ 비수도권 (서울, 경기, 인천 제외)
ⓑ 주택공시가격 3억원 이하일 것
② 특징
ⓐ 1주택만 지방 저가주택으로 인정 (지방 저가주택 2채는 1세대 1주택으로 보지 않음)
ⓑ 1세대 1주택자 판정시 주택수에서는 제외하나 과세표준에서는 포함
ⓒ 세액공제는 일반주택에 해당하는 부분에 대해서만 적용 (고령자, 장기보유자)
(4) 공통
① 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 소유하고 있는 경우에도 법 소정 요건을 충족한 경우 1주택자 과세방식 적용 가능함
9. 기타
① 무허가주택의 부속토지는 세율 및 세부담상한율 적용시 주택수에서 제외
② 조정대상지역 여부는 매년 과세기준일 기준으로 판단